Aperçu
New York dispose de certaines des protections de dépôts de garantie les plus solides du pays, considérablement renforcées par la Housing Stability and Tenant Protection Act (HSTPA) de 2019. La loi plafonne les dépôts à un mois de loyer et impose des exigences strictes aux propriétaires pour la gestion et la restitution des dépôts.
Ce guide couvre tout ce que les propriétaires et locataires doivent savoir sur les dépôts de garantie à New York.
Limites de Dépôt
En vertu de la HSTPA de 2019, la loi de New York fixe les limites suivantes :
- Tous les propriétaires : Maximum d'1 mois de loyer en dépôt de garantie
- Pas de frais supplémentaires : Les propriétaires ne peuvent pas percevoir le dernier mois de loyer, des dépôts pour animaux de compagnie ni aucun autre frais initial au-delà du premier mois de loyer et d'un mois de dépôt de garantie
Avant la HSTPA
Avant le 14 juin 2019, il n'existait aucune limite légale sur les dépôts de garantie à New York. Les propriétaires pouvaient exiger plusieurs mois de loyer en dépôt, ce qui était courant sur le marché locatif compétitif de la ville de New York.
cite: N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108
Retenues Autorisées
Les propriétaires ne peuvent retenir sur le dépôt de garantie que pour les raisons suivantes :
- Loyer impayé : Tout loyer dû au moment du départ
- Dommages au-delà de l'usure normale : Coûts de réparation des dommages causés par le locataire dépassant l'usure ordinaire
- Frais de nettoyage raisonnables : Pour remettre le logement dans son état d'entrée si le locataire a laissé les locaux excessivement sales
Qu'est-ce qui Constitue l'Usure Normale ?
L'usure normale comprend :
- Éraflures mineures sur les murs
- Petits trous de clous pour accrocher des tableaux
- Moquette usée par une utilisation régulière
- Peinture décolorée par la lumière du soleil
- Marques mineures sur les parquets
Les dommages au-delà de l'usure normale comprennent :
- Grands trous dans les murs
- Moquette tachée ou brûlée
- Fenêtres ou installations cassées
- Modifications non autorisées du logement
- Saleté excessive nécessitant un nettoyage professionnel
Délai de Restitution
Les propriétaires doivent restituer le dépôt de garantie dans les 14 jours suivant le départ du locataire. La restitution doit inclure :
- Le montant restant du dépôt (si des retenues ont été effectuées)
- Un relevé écrit détaillé listant chaque retenue et son montant
- Des reçus ou documents justifiant toute retenue revendiquée
Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt ou ne fournit pas la documentation requise dans les 14 jours, le locataire peut avoir droit au montant total du dépôt indépendamment de toute retenue légitime. Les tribunaux peuvent également accorder des dommages supplémentaires.
cite: N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108(e)
Inspection Avant le Départ
La loi de New York n'exige pas que les propriétaires effectuent une inspection avant le départ. Cependant, il est recommandé que les deux parties effectuent une visite avant le départ pour documenter l'état du logement.
Il est conseillé aux propriétaires de :
- Photographier ou filmer le logement à l'entrée et au départ
- Fournir au locataire un rapport écrit de l'état au début de la location
- Permettre au locataire d'être présent lors de l'inspection finale
Résolution des Litiges
Si un locataire estime que son dépôt a été retenu à tort, il peut :
- Envoyer une lettre de mise en demeure au propriétaire demandant la restitution du dépôt
- Déposer une réclamation au tribunal des petites créances (jusqu'à $5,000 dans la plupart des tribunaux ; $10,000 à NYC)
- Déposer une plainte auprès du bureau du procureur général de l'État de New York ou de l'agence locale du logement
En vertu de la HSTPA, les tribunaux disposent d'un large pouvoir d'appréciation pour accorder au locataire le montant total du dépôt plus des dommages supplémentaires si le propriétaire a agi de mauvaise foi ou n'a pas respecté l'exigence de restitution de 14 jours.