Loi sur les propriétaires et locataires de New York

At a Glance

Dépôts de Garantie

La loi de New York limite strictement les dépôts de garantie et établit des règles claires pour leur restitution en vertu de la Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019 (HSTPA).

Les dépôts de garantie sont plafonnés à un mois de loyer. Les propriétaires ne peuvent pas percevoir de dépôts, frais ou charges supplémentaires au-delà du premier mois de loyer et d'un mois de dépôt de garantie au début de la location.

Les propriétaires doivent restituer le dépôt dans les 14 jours suivant le départ du locataire, accompagné d'un relevé détaillé de toute retenue. Le dépôt doit être conservé sur un compte séparé portant intérêt, et le propriétaire doit informer le locataire du nom et de l'adresse de la banque où le dépôt est conservé.

cite: N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-103 et seq.

Procédures d'Expulsion

New York exige que les propriétaires suivent des procédures légales spécifiques pour expulser un locataire. Les expulsions par voie de fait (changement de serrures, coupure des services publics, retrait des biens) sont illégales.

Exigences de Préavis

• Demande de loyer de 14 jours : Pour non-paiement du loyer, le propriétaire doit signifier une demande écrite donnant au locataire 14 jours pour payer
• Préavis de mise en conformité de 30 jours : Pour violations du bail, le locataire doit recevoir un avis de mise en conformité avec au moins 30 jours pour corriger la violation
• Préavis de résiliation de 30 jours : Pour les locations au mois (locataire résidant depuis moins d'1 an)
• Préavis de résiliation de 60 jours : Pour les locations de 1 à 2 ans
• Préavis de résiliation de 90 jours : Pour les locations de 2 ans ou plus

Expulsion pour Cause Légitime

Dans la ville de New York et certaines autres juridictions, des protections d'expulsion pour cause légitime s'appliquent. En vertu de la HSTPA, les propriétaires d'unités à loyer stabilisé doivent avoir une cause légitime pour refuser le renouvellement du bail. Les lois d'expulsion pour cause légitime ont été étendues à d'autres municipalités, exigeant que les propriétaires démontrent une raison légitime pour expulser les locataires, telle que :

1. Causes fautives : Non-paiement du loyer, violation des termes du bail, nuisance, utilisation illégale des locaux
2. Causes non fautives : Emménagement du propriétaire, démolition du bâtiment ou rénovation substantielle (avec restrictions)

cite: N.Y. Real Prop. Acts. & Proc. Law § 711

Contrôle des Loyers

New York dispose à la fois de programmes de contrôle des loyers et de stabilisation des loyers, principalement dans la ville de New York et les comtés environnants.

Stabilisation des Loyers (NYC)

Les appartements à loyer stabilisé sont soumis à des augmentations annuelles fixées par le Rent Guidelines Board. La HSTPA de 2019 a considérablement renforcé les protections des locataires en :

• Éliminant la déréglementation par vacance (les logements ne peuvent plus sortir de la stabilisation lorsqu'ils sont libérés)
• Limitant les augmentations de vacance et les augmentations pour améliorations individuelles d'appartement (IAI)
• Rendant permanente la stabilisation des loyers (nécessitait auparavant un renouvellement périodique)

Protections à l'Échelle de l'État

En dehors des zones à loyer stabilisé, New York n'impose pas de plafonds de loyer à l'échelle de l'État. Cependant, la HSTPA a renforcé les exigences de préavis pour les augmentations de loyer dépassant 5% et étendu les protections aux locataires dans tout l'État.

cite: N.Y. Real Prop. Law § 226-b

Contrats de Bail

New York n'exige pas de bail écrit pour les locations de 12 mois ou moins. Cependant, tout bail de plus de 12 mois doit être écrit pour être exécutoire en vertu du Statute of Frauds. Les locataires à loyer stabilisé ont droit à un bail écrit et à son renouvellement.

Divulgations Requises

Les propriétaires de New York doivent fournir les divulgations suivantes :

• Peinture à base de plomb (propriétés antérieures à 1978)
• Punaises de lit : Historique d'infestation de punaises de lit de l'année précédente
• Système de gicleurs : Si le bâtiment dispose d'un système de gicleurs fonctionnel
• Détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone : Présence et responsabilités d'entretien
• Zone inondable : Si la propriété se trouve dans une zone inondable désignée (NYC)
• Protections de fenêtres : Disponibilité sur demande (NYC, bâtiments avec enfants de moins de 10 ans)
• Qualité de l'air : Informations sur la qualité de l'air intérieur pour les bâtiments de NYC

cite: N.Y. Real Prop. Law § 231 et seq.

Droits des Locataires

New York offre de larges protections aux locataires :

• Habitabilité : Les propriétaires doivent maintenir les logements locatifs en état habitable en vertu de la garantie implicite d'habitabilité, y compris la plomberie, le chauffage, l'électricité et l'intégrité structurelle en état de fonctionnement
• Protection contre les représailles : Les propriétaires ne peuvent pas exercer de représailles contre les locataires qui exercent leurs droits légaux, comme le dépôt de plaintes concernant des violations du code du logement
• Protection contre la discrimination : La loi sur les droits de l'homme de l'État de New York interdit la discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l'orientation sexuelle, l'identité de genre, le handicap, la situation familiale, l'état civil, l'âge et d'autres catégories protégées
• Droit à la vie privée : Bien qu'aucune loi spécifique n'impose un délai de préavis, les tribunaux ont statué que les propriétaires doivent fournir un préavis raisonnable avant d'entrer dans le logement du locataire
• Récupération de surloyer : Les locataires d'appartements à loyer stabilisé peuvent contester et récupérer les surloyers avec des périodes de rétroactivité élargies en vertu de la HSTPA
• Droit de s'organiser : Les locataires ont le droit de former ou de rejoindre des organisations de locataires

cite: N.Y. Real Prop. Law § 235-b