Lei de Proprietários e Inquilinos de New York

At a Glance

Depósitos de Segurança

A lei de New York limita rigorosamente os depósitos de segurança e estabelece regras claras para sua devolução sob a Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019 (HSTPA).

Os depósitos de segurança são limitados a um mês de aluguel. Os proprietários não podem cobrar depósitos, taxas ou encargos adicionais além do primeiro mês de aluguel e um mês de depósito de segurança no início da locação.

Os proprietários devem devolver o depósito dentro de 14 dias após o inquilino desocupar a unidade, juntamente com uma declaração detalhada de quaisquer deduções. O depósito deve ser mantido em uma conta separada que renda juros, e o proprietário deve notificar o inquilino sobre o nome e endereço do banco onde o depósito é mantido.

cite: N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-103 et seq.

Procedimentos de Despejo

New York exige que os proprietários sigam procedimentos legais específicos para despejar um inquilino. Despejos por conta própria (trocar fechaduras, cortar serviços públicos, remover pertences) são ilegais.

Requisitos de Aviso

• Demanda de aluguel de 14 dias: Por falta de pagamento do aluguel, o proprietário deve entregar uma demanda escrita dando ao inquilino 14 dias para pagar
• Aviso de correção de 30 dias: Por violações do contrato, o inquilino deve receber um aviso de correção com pelo menos 30 dias para corrigir a violação
• Aviso de rescisão de 30 dias: Para locações mês a mês (inquilino residindo há menos de 1 ano)
• Aviso de rescisão de 60 dias: Para locações de 1 a 2 anos
• Aviso de rescisão de 90 dias: Para locações de 2 ou mais anos

Despejo por Causa Justa

Na cidade de New York e em certas outras jurisdições, aplicam-se proteções de despejo por causa justa. Sob a HSTPA, os proprietários de unidades com aluguel estabilizado devem ter uma causa justa para recusar a renovação do contrato. As leis de despejo por causa justa foram expandidas para municípios adicionais, exigindo que os proprietários demonstrem uma razão legítima para remover inquilinos, como:

1. Causas com culpa: Falta de pagamento do aluguel, violação dos termos do contrato, perturbação, uso ilegal das instalações
2. Causas sem culpa: Mudança do proprietário, demolição do edifício ou renovação substancial (com restrições)

cite: N.Y. Real Prop. Acts. & Proc. Law § 711

Controle de Aluguéis

New York possui tanto programas de controle de aluguéis quanto de estabilização de aluguéis, principalmente na cidade de New York e nos condados circundantes.

Estabilização de Aluguéis (NYC)

Os apartamentos com aluguel estabilizado estão sujeitos a aumentos anuais definidos pelo Rent Guidelines Board. A HSTPA de 2019 fortaleceu significativamente as proteções dos inquilinos ao:

• Eliminar a desregulamentação por vacância (as unidades não podem mais sair da estabilização quando desocupadas)
• Limitar os aumentos por vacância e os aumentos por Melhorias Individuais de Apartamento (IAI)
• Tornar permanente a estabilização de aluguéis (anteriormente exigia renovação periódica)

Proteções Estaduais

Fora das áreas com aluguel estabilizado, New York não impõe tetos de aluguel a nível estadual. No entanto, a HSTPA aprimorou os requisitos de aviso para aumentos de aluguel superiores a 5% e estendeu as proteções aos inquilinos em todo o estado.

cite: N.Y. Real Prop. Law § 226-b

Contratos de Locação

New York não exige um contrato de locação por escrito para locações de 12 meses ou menos. No entanto, qualquer contrato com duração superior a 12 meses deve ser por escrito para ser executável sob o Statute of Frauds. Os inquilinos com aluguel estabilizado têm direito a um contrato escrito e à sua renovação.

Divulgações Obrigatórias

Os proprietários de New York devem fornecer as seguintes divulgações:

• Tinta à base de chumbo (propriedades anteriores a 1978)
• Percevejos: Histórico de infestação de percevejos do ano anterior
• Sistema de sprinklers: Se o edifício possui um sistema de sprinklers em funcionamento
• Detectores de fumaça e monóxido de carbono: Presença e responsabilidades de manutenção
• Zona de inundação: Se a propriedade está em uma zona de inundação designada (NYC)
• Grades de proteção de janelas: Disponibilidade mediante solicitação (NYC, edifícios com crianças menores de 10 anos)
• Qualidade do ar: Informações sobre qualidade do ar interno para edifícios de NYC

cite: N.Y. Real Prop. Law § 231 et seq.

Direitos dos Inquilinos

New York fornece amplas proteções para os inquilinos:

• Habitabilidade: Os proprietários devem manter as unidades de aluguel em condições habitáveis sob a garantia implícita de habitabilidade, incluindo encanamento, aquecimento, eletricidade e integridade estrutural em funcionamento
• Proteção contra retaliação: Os proprietários não podem retaliar contra inquilinos que exerçam seus direitos legais, como apresentar reclamações sobre violações do código habitacional
• Proteção contra discriminação: A Lei de Direitos Humanos do Estado de New York proíbe a discriminação com base em raça, religião, sexo, orientação sexual, identidade de gênero, deficiência, situação familiar, estado civil, idade e outras categorias protegidas
• Direito à privacidade: Embora nenhum estatuto específico determine um período de aviso, os tribunais determinaram que os proprietários devem fornecer aviso razoável antes de entrar na unidade do inquilino
• Recuperação de cobrança excessiva de aluguel: Inquilinos em apartamentos com aluguel estabilizado podem contestar e recuperar cobranças excessivas de aluguel com períodos de retroatividade ampliados sob a HSTPA
• Direito de se organizar: Os inquilinos têm o direito de formar ou participar de organizações de inquilinos

cite: N.Y. Real Prop. Law § 235-b