Ley de Propietarios e Inquilinos de New York

At a Glance

Depósitos de Seguridad

La ley de New York limita estrictamente los depósitos de seguridad y establece reglas claras para su devolución bajo la Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019 (HSTPA).

Los depósitos de seguridad están limitados a un mes de alquiler. Los propietarios no pueden cobrar depósitos, tarifas o cargos adicionales más allá del primer mes de alquiler y un mes de depósito de seguridad al inicio del arrendamiento.

Los propietarios deben devolver el depósito dentro de los 14 días posteriores a que el inquilino desocupe la unidad, junto con una declaración detallada de cualquier deducción. El depósito debe mantenerse en una cuenta separada que genere intereses, y el propietario debe notificar al inquilino el nombre y la dirección del banco donde se mantiene el depósito.

cite: N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-103 et seq.

Procedimientos de Desalojo

New York requiere que los propietarios sigan procedimientos legales específicos para desalojar a un inquilino. Los desalojos por cuenta propia (cambiar cerraduras, cortar servicios públicos, retirar pertenencias) son ilegales.

Requisitos de Aviso

• Demanda de alquiler de 14 días: Por falta de pago del alquiler, el propietario debe entregar una demanda escrita dando al inquilino 14 días para pagar
• Aviso de subsanación de 30 días: Por violaciones del contrato, se debe dar al inquilino un aviso de subsanación con al menos 30 días para corregir la violación
• Aviso de terminación de 30 días: Para arrendamientos mes a mes (inquilino ha residido menos de 1 año)
• Aviso de terminación de 60 días: Para arrendamientos de 1 a 2 años
• Aviso de terminación de 90 días: Para arrendamientos de 2 o más años

Desalojo por Causa Justa

En la ciudad de New York y ciertas otras jurisdicciones, se aplican protecciones de desalojo por causa justa. Bajo la HSTPA, los propietarios de unidades con alquiler estabilizado deben tener una causa justificada para rechazar la renovación del contrato. Las leyes de desalojo por causa justa se han extendido a municipios adicionales, requiriendo que los propietarios demuestren una razón legítima para desalojar a los inquilinos, como:

1. Causas con culpa: Falta de pago del alquiler, violación de los términos del contrato, molestias, uso ilegal de las instalaciones
2. Causas sin culpa: Mudanza del propietario, demolición del edificio o renovación sustancial (con restricciones)

cite: N.Y. Real Prop. Acts. & Proc. Law § 711

Control de Alquileres

New York tiene tanto programas de control de alquileres como de estabilización de alquileres, principalmente en la ciudad de New York y los condados circundantes.

Estabilización de Alquileres (NYC)

Los apartamentos con alquiler estabilizado están sujetos a aumentos anuales establecidos por la Junta de Directrices de Alquiler. La HSTPA de 2019 fortaleció significativamente las protecciones de los inquilinos al:

• Eliminar la desregulación por vacancia (las unidades ya no pueden salir de la estabilización cuando se desocupan)
• Limitar los aumentos por vacancia y los aumentos por Mejoras Individuales de Apartamento (IAI)
• Hacer permanente la estabilización de alquileres (anteriormente requería renovación periódica)

Protecciones Estatales

Fuera de las áreas con alquiler estabilizado, New York no impone topes de alquiler a nivel estatal. Sin embargo, la HSTPA mejoró los requisitos de aviso para aumentos de alquiler superiores al 5% y extendió las protecciones a los inquilinos en todo el estado.

cite: N.Y. Real Prop. Law § 226-b

Contratos de Arrendamiento

New York no requiere un contrato de arrendamiento por escrito para arrendamientos de 12 meses o menos. Sin embargo, cualquier contrato de más de 12 meses debe ser por escrito para ser ejecutable según el Estatuto de Fraudes. Los inquilinos con alquiler estabilizado tienen derecho a un contrato escrito y a la renovación del mismo.

Divulgaciones Requeridas

Los propietarios de New York deben proporcionar las siguientes divulgaciones:

• Pintura a base de plomo (propiedades anteriores a 1978)
• Chinches: Historial de infestación de chinches del año anterior
• Sistema de rociadores: Si el edificio tiene un sistema de rociadores en funcionamiento
• Detectores de humo y monóxido de carbono: Presencia y responsabilidades de mantenimiento
• Zona de inundación: Si la propiedad está en una zona de inundación designada (NYC)
• Protectores de ventanas: Disponibilidad bajo solicitud (NYC, edificios con niños menores de 10 años)
• Calidad del aire: Información sobre la calidad del aire interior para edificios de NYC

cite: N.Y. Real Prop. Law § 231 et seq.

Derechos de los Inquilinos

New York proporciona amplias protecciones para los inquilinos:

• Habitabilidad: Los propietarios deben mantener las unidades de alquiler en condiciones habitables bajo la garantía implícita de habitabilidad, incluyendo plomería, calefacción, electricidad e integridad estructural en funcionamiento
• Protección contra represalias: Los propietarios no pueden tomar represalias contra los inquilinos que ejerzan sus derechos legales, como presentar quejas sobre violaciones del código de vivienda
• Protección contra discriminación: La Ley de Derechos Humanos del Estado de New York prohíbe la discriminación basada en raza, religión, sexo, orientación sexual, identidad de género, discapacidad, estado familiar, estado civil, edad y otras categorías protegidas
• Derecho a la privacidad: Aunque ningún estatuto específico establece un período de aviso, los tribunales han determinado que los propietarios deben proporcionar un aviso razonable antes de ingresar a la unidad del inquilino
• Recuperación por cobro excesivo de alquiler: Los inquilinos en apartamentos con alquiler estabilizado pueden impugnar y recuperar cobros excesivos de alquiler con períodos de revisión ampliados bajo la HSTPA
• Derecho a organizarse: Los inquilinos tienen derecho a formar o unirse a organizaciones de inquilinos

cite: N.Y. Real Prop. Law § 235-b