Procédures d'Expulsion au Missouri : Guide Complet pour Propriétaires et Locataires

Aperçu

La loi du Missouri (Mo. Rev. Stat. §§ 535.010–535.200) régit le processus d'expulsion des locataires résidentiels. Les propriétaires doivent suivre un processus juridique strict pour expulser un locataire — les expulsions par leurs propres moyens, comme changer les serrures, couper les services publics ou retirer les biens du locataire, sont illégales au Missouri.

Ce guide couvre chaque étape du processus d'expulsion au Missouri, des notifications requises aux procédures judiciaires, les défenses des locataires et ce qui se passe après un jugement.

Points Clés

• Les expulsions par ses propres moyens sont illégales — les propriétaires doivent passer par les tribunaux
• Non-paiement du loyer : Le propriétaire peut faire une demande immédiate de paiement ou de possession
• Violations du bail : Avis de 10 jours pour remédier ou quitter
• Résiliation mois par mois : Avis écrit de 30 jours (aucune cause requise)
• Activité illégale : Action immédiate autorisée
• Action en justice requise : Action en loyer et possession ou occupation illégale au tribunal de circuit
• Seul un shérif peut exécuter une expulsion après l'émission d'une ordonnance du tribunal

Motifs d'Expulsion

Les propriétaires du Missouri peuvent expulser les locataires pour les raisons suivantes :

1. Non-paiement du loyer : Le locataire n'a pas payé le loyer à échéance
2. Violation du bail : Le locataire a matériellement enfreint un terme du bail
3. Maintien dans les lieux : Le locataire reste dans le logement après l'expiration du bail sans le consentement du propriétaire
4. Activité illégale : Le locataire a participé à des activités illégales sur les lieux
5. Fin de location mois par mois : Le propriétaire souhaite mettre fin à une location périodique avec un avis approprié

Distinction Importante

Le Missouri n'exige pas que les propriétaires aient une « cause juste » pour mettre fin à une location mois par mois. Un propriétaire peut résilier un bail mois par mois pour toute raison légale avec un avis approprié, à condition que ce ne soit pas par représailles ou discrimination.

Exigences de Notification

Le type et la durée de l'avis dépendent des motifs d'expulsion :

Non-Paiement du Loyer

Le Missouri n'exige pas de période d'attente spécifique pour le non-paiement du loyer. Le propriétaire peut faire une demande immédiate de paiement ou de possession. Si le locataire ne paie pas, le propriétaire peut intenter une action en justice.

Conseil pratique : La plupart des propriétaires envoient une demande écrite de paiement avant de saisir le tribunal. Bien que ce ne soit pas légalement obligatoire, cela crée une trace écrite et démontre la bonne foi.

Violations du Bail

Pour les violations matérielles du bail (animaux non autorisés, bruit excessif, occupants non autorisés, etc.), le propriétaire doit fournir un avis de 10 jours au locataire, lui donnant la possibilité de :

• Remédier à la violation dans le délai de 10 jours, ou
• Quitter les lieux si la violation ne peut être remédiée

Si le locataire ne remédie pas à la violation ni ne quitte dans les 10 jours, le propriétaire peut procéder au dépôt de la demande au tribunal.

Résiliation de Location Mois par Mois

L'une ou l'autre partie peut résilier une location mois par mois en fournissant un avis écrit de 30 jours avant la fin d'une période de location. L'avis doit :

• Être par écrit
• Préciser la date de résiliation
• Être remis à l'autre partie (en personne, par courrier, ou selon les modalités prévues par le bail)

Activité Illégale

Si le locataire est impliqué dans des activités illégales sur les lieux (fabrication de drogues, distribution de drogues ou autre conduite criminelle), le propriétaire peut prendre une action immédiate en saisissant le tribunal sans période d'attente.

cite: Mo. Rev. Stat. § 535.010–535.060

Le Processus Judiciaire

Étape 1 : Dépôt de l'Action

Après l'expiration du délai de notification (ou immédiatement pour non-paiement ou activité illégale), le propriétaire dépose l'une des deux actions :

• Action en Loyer et Possession (Mo. Rev. Stat. § 535.010) : Pour non-paiement de loyer — recherche à la fois le loyer impayé et la possession de la propriété
• Action en Occupation Illégale (Mo. Rev. Stat. § 534.030) : Pour les locataires maintenus dans les lieux ou violations du bail — recherche la possession de la propriété

Le propriétaire dépose au tribunal de circuit du comté où se trouve la propriété.

Étape 2 : Signification

Le locataire doit être formellement signifié avec la citation et la requête. Les méthodes de signification comprennent :

• Signification personnelle : Remise directement au locataire
• Affichage et envoi postal : Si la signification personnelle échoue, la citation peut être affichée sur la propriété et envoyée par courrier à la dernière adresse connue du locataire

Étape 3 : Audience

• Le locataire dispose généralement de 4 à 10 jours ouvrables pour répondre ou comparaître au tribunal après la signification
• Les deux parties présentent leur cas devant un juge
• Le locataire peut soulever des défenses (voir Défenses du Locataire ci-dessous)
• Si le locataire ne comparaît pas, le tribunal peut rendre un jugement par défaut en faveur du propriétaire

Étape 4 : Jugement et Ordonnance d'Exécution

Si le tribunal statue en faveur du propriétaire :

• Le tribunal rend un jugement de possession
• Si le locataire ne quitte pas volontairement, le propriétaire demande une ordonnance d'exécution (également appelée ordonnance de restitution)
• Le shérif exécute alors l'expulsion — seules les forces de l'ordre peuvent physiquement expulser le locataire

Important : L'ensemble du processus, du dépôt à l'expulsion, prend généralement 2 à 6 semaines, selon le calendrier du tribunal et selon que le locataire conteste ou non l'affaire.

cite: Mo. Rev. Stat. §§ 535.010–535.200

Calendrier Estimé de l'Expulsion

Note : Les affaires contestées, les appels ou les retards du tribunal peuvent prolonger considérablement ce calendrier.

Défenses du Locataire

Les locataires faisant face à une expulsion au Missouri peuvent soulever plusieurs défenses juridiques :

1. Notification Incorrecte

Le propriétaire n'a pas fourni la notification requise ou la notification était défectueuse (mauvaise adresse, mauvais délai, pas correctement remise).

2. Expulsion par Représailles

La loi du Missouri interdit aux propriétaires d'expulser les locataires en représailles pour avoir :

• Signalé des violations de code au département de santé ou à l'inspecteur des bâtiments
• Signalé des problèmes d'habitabilité
• Exercé tout droit légal en vertu de la loi du Missouri
• Rejoint ou organisé une association de locataires

Si l'expulsion est déposée dans un délai raisonnable après que le locataire a exercé un droit protégé, le tribunal peut présumer des représailles.

3. Expulsion Discriminatoire

La Loi sur les Droits de l'Homme du Missouri interdit l'expulsion basée sur la race, la couleur, la religion, l'origine nationale, le sexe, l'ascendance, le handicap ou la situation familiale. Les protections de la Loi fédérale sur le logement équitable s'appliquent également.

4. Défaut de Maintien de l'Habitabilité

Si le propriétaire n'a pas maintenu le logement en état habitable (pas de chauffage, pas d'eau courante, problèmes structurels majeurs), le locataire peut argumenter que l'expulsion est impropre car le propriétaire a manqué à ses obligations en premier.

5. Le Loyer a Été Payé

Le locataire a la preuve que le loyer a été payé à temps et en totalité (relevés bancaires, reçus, chèques annulés).

6. Acceptation du Loyer Après Notification

Si le propriétaire a accepté le loyer après avoir signifié un avis d'expulsion, le tribunal peut considérer que le propriétaire a renoncé à son droit de procéder à l'expulsion.

Pratiques d'Expulsion Illégales

Les actions suivantes de la part d'un propriétaire sont illégales au Missouri :

• Changer les serrures sans ordonnance du tribunal
• Couper les services publics (eau, gaz, électricité) pour forcer le locataire à partir
• Retirer les biens personnels du locataire du logement
• Menacer ou harceler le locataire pour qu'il parte
• Entrer dans le logement et le rendre inhabitable pour forcer le locataire à partir

Si un propriétaire se livre à l'une de ces pratiques, le locataire peut :

• Appeler les forces de l'ordre
• Déposer une plainte auprès du Procureur Général du Missouri
• Poursuivre le propriétaire en dommages-intérêts, y compris les dommages réels, les frais de justice et potentiellement des dommages punitifs

Liste de Contrôle du Propriétaire pour l'Expulsion

• Identifier les motifs légaux de l'expulsion
• Signifier l'avis approprié (demande immédiate, 10 jours ou 30 jours)
• Documenter la méthode de remise de l'avis et la date
• Attendre l'expiration du délai de notification
• Déposer une action en loyer et possession ou occupation illégale au tribunal de circuit
• S'assurer que le locataire est correctement signifié avec les documents judiciaires
• Assister à l'audience avec toute la documentation
• Si le jugement est accordé, demander une ordonnance d'exécution si le locataire ne quitte pas
• Laisser le shérif exécuter l'expulsion — ne jamais tenter l'expulsion par ses propres moyens

Liste de Contrôle du Locataire Face à une Expulsion

• Lire attentivement l'avis d'expulsion — noter le type et la date limite
• Déterminer si vous pouvez remédier à la violation (payer le loyer, corriger le problème) dans le délai de notification
• Rassembler toute la documentation : bail, reçus de loyer, photos, communication avec le propriétaire
• Comparaître au tribunal à la date prévue — l'absence entraîne un jugement par défaut
• Considérer les défenses juridiques : représailles, discrimination, habitabilité, notification incorrecte
• Chercher une assistance juridique auprès de Legal Aid of Western Missouri ou Legal Services of Eastern Missouri
• Si un jugement est rendu contre vous, comprendre le délai pour quitter les lieux

Ressources Connexes du Missouri

• Aperçu de la Loi Propriétaire-Locataire du Missouri — Couverture complète des dépôts de garantie, du contrôle des loyers, des contrats de bail et des droits des locataires
• Lois sur les Dépôts de Garantie du Missouri — Limites de dépôt, délais de restitution et résolution des litiges
• Tribunaux du Missouri — Aide Propriétaire/Locataire — Ressources et formulaires judiciaires officiels
• Procureur Général du Missouri — Droit Propriétaire/Locataire — Déposer des plaintes et obtenir des conseils

Questions Fréquentes

Combien de temps dure le processus d'expulsion au Missouri ?

Le processus d'expulsion typique prend 2 à 6 semaines du dépôt à l'expulsion physique, selon les motifs, si le locataire conteste l'affaire et le calendrier du tribunal. Les cas de non-paiement ont tendance à avancer plus rapidement car aucun délai d'attente n'est requis avant le dépôt.

Un propriétaire peut-il expulser un locataire sans passer par le tribunal au Missouri ?

Non. Le Missouri exige que toutes les expulsions passent par le système judiciaire. Les expulsions par ses propres moyens — comme changer les serrures, couper les services publics ou retirer les biens du locataire — sont illégales et peuvent engager la responsabilité du propriétaire.

Quel préavis un propriétaire doit-il donner avant une expulsion au Missouri ?

Cela dépend de la raison. Pour le non-paiement du loyer, aucun délai de notification n'est requis — le propriétaire peut faire une demande immédiate et saisir le tribunal. Pour les violations du bail, un avis de 10 jours est requis. Pour la résiliation d'une location mois par mois, un avis écrit de 30 jours est requis.

Un locataire peut-il arrêter une expulsion au Missouri ?

Oui, dans certains cas. Pour le non-paiement, payer tout le loyer dû avant l'audience peut résoudre l'affaire. Pour les violations du bail, remédier à la violation dans le délai de 10 jours arrête l'expulsion. Les locataires peuvent également invoquer des défenses juridiques telles que les représailles, la discrimination ou le défaut d'entretien de l'habitabilité par le propriétaire.

Que se passe-t-il avec mes biens après une expulsion au Missouri ?

La loi du Missouri ne dispose pas d'un statut spécifique régissant les biens abandonnés après une expulsion. Cependant, les propriétaires doivent faire preuve de prudence — retirer ou éliminer les biens d'un locataire sans notification appropriée peut exposer le propriétaire à une responsabilité. La meilleure pratique est de stocker les biens pendant une période raisonnable et de tenter de notifier le locataire.

Un propriétaire peut-il expulser un locataire sans raison au Missouri ?

Pour les locations mois par mois, oui — un propriétaire peut résilier la location pour toute raison légale avec un avis écrit de 30 jours. Cependant, la raison ne peut pas être des représailles ou de la discrimination. Pour les baux à durée déterminée, le propriétaire doit attendre l'expiration du bail ou avoir un motif légal valable tel que le non-paiement ou la violation du bail.

Ai-je besoin d'un avocat pour une affaire d'expulsion au Missouri ?

Aucune des parties n'est tenue d'avoir un avocat au tribunal des petites créances ou au tribunal de circuit. Cependant, les affaires d'expulsion peuvent impliquer des complexités juridiques, et avoir une représentation légale peut être bénéfique. Les locataires à revenus limités peuvent bénéficier d'une aide juridique gratuite auprès de Legal Aid of Western Missouri ou Legal Services of Eastern Missouri.