Aperçu
Le Massachusetts possède l'une des lois sur les dépôts de garantie les plus strictes des États-Unis. L'État plafonne les dépôts à un mois de loyer et impose des exigences détaillées sur la manière dont les propriétaires doivent détenir, documenter et restituer les dépôts de garantie. Les violations de ces règles peuvent entraîner la perte par le propriétaire du droit de retenir toute portion du dépôt et une responsabilité pour dommages triples.
Ce guide couvre tout ce que les propriétaires et locataires doivent savoir sur les dépôts de garantie au Massachusetts.
Limites du Dépôt
La loi du Massachusetts limite les dépôts de garantie à un maximum de 1 mois de loyer. De plus, au moment de l'emménagement, un propriétaire ne peut percevoir que :
- Loyer du premier mois
- Loyer du dernier mois
- Dépôt de garantie (maximum de 1 mois de loyer)
- Coût d'une nouvelle serrure et clé
Aucun autre frais ou charge ne peut être perçu à l'emménagement.
Exigences Strictes de Gestion
- Les propriétaires doivent détenir le dépôt dans un compte séparé portant intérêts dans une banque du Massachusetts
- Le propriétaire doit fournir au locataire un reçu dans les 30 jours, incluant le montant, le nom et l'adresse de la banque et le numéro de compte
- Les propriétaires doivent payer un intérêt annuel de 5 % sur le dépôt (ou le taux d'intérêt bancaire réel, selon le moins élevé) au locataire chaque année ou le déduire du loyer
- Le propriétaire doit fournir un état des lieux décrivant l'état de l'unité à l'emménagement dans les 10 jours suivant la réception du dépôt
Le non-respect de l'une de ces exigences peut entraîner l'obligation pour le propriétaire de restituer le dépôt intégral au locataire, indépendamment de tout dommage.
cite: Mass. Gen. Laws ch. 186, § 15B(3)
Déductions Autorisées
Les propriétaires peuvent déduire du dépôt de garantie pour les raisons suivantes :
- Loyer impayé : Tout loyer dû au moment du déménagement (uniquement si le locataire n'a pas fourni le loyer du dernier mois)
- Dommages au-delà de l'usure normale : Réparations pour les dommages causés par le locataire dépassant l'usure ordinaire
- Augmentations fiscales impayées : Si applicable en vertu du bail
- Charges d'eau impayées : Si le locataire en est responsable en vertu du bail
Qu'est-ce qui Constitue l'Usure Normale ?
L'usure normale comprend :
- Éraflures mineures sur les murs
- Petits trous de clous pour accrocher des tableaux
- Moquette usée par l'utilisation régulière
- Peinture décolorée par la lumière du soleil
Les dommages au-delà de l'usure normale comprennent :
- Grands trous dans les murs
- Moquette tachée ou brûlée
- Fenêtres ou équipements cassés
- Dommages causés par les animaux domestiques ou la négligence
Délai de Restitution
Les propriétaires doivent restituer le dépôt de garantie dans les 30 jours suivant le départ du locataire de l'unité ou la fin du bail, selon ce qui survient en dernier. La restitution doit inclure :
- Le montant restant du dépôt (si des déductions ont été effectuées), plus les intérêts accumulés
- Un relevé écrit détaillé énumérant chaque déduction, la nature du dommage et le coût réel ou estimé de réparation
- Des déclarations sous serment ou devis de réparateurs pour toute déduction réclamée
Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt ou ne fournit pas la documentation requise dans les 30 jours, le locataire peut avoir droit à récupérer jusqu'à trois fois le montant du dépôt (dommages triples) plus les intérêts, les frais de justice et les honoraires raisonnables d'avocat.
cite: Mass. Gen. Laws ch. 186, § 15B(4)
Inspection Avant le Départ
La loi du Massachusetts n'exige pas spécifiquement que les propriétaires proposent une inspection avant le départ. Cependant, l'état des lieux fourni à l'emménagement sert de référence pour déterminer si des dommages sont survenus pendant la location.
Si le propriétaire ne fournit pas un état des lieux dans les 10 jours suivant la réception du dépôt, le propriétaire perd le droit de retenir toute portion du dépôt pour dommages.
Les locataires sont encouragés à :
- Examiner et signer l'état des lieux à l'emménagement, en notant tout dommage existant
- Documenter l'état de l'unité avec des photos à l'emménagement et au départ
- Demander une visite avec le propriétaire avant de remettre les clés
- Conserver des copies de toute communication concernant le dépôt
Résolution des Litiges
Si un locataire estime que son dépôt a été retenu à tort, il peut :
- Envoyer une mise en demeure au propriétaire demandant la restitution du dépôt avec une explication détaillée
- Déposer une réclamation au Tribunal des petites créances (jusqu'à $7,000 au Massachusetts) ou au Tribunal du logement
- Contacter l'organisme local de défense des locataires ou l'aide juridique du Massachusetts pour obtenir de l'assistance
Si le propriétaire agit de mauvaise foi ou ne respecte pas les exigences strictes de gestion et de restitution, le tribunal peut accorder au locataire jusqu'à trois fois le montant du dépôt de garantie (dommages triples) plus des intérêts de 5 % à compter de la date du dépôt, les frais de justice et les honoraires raisonnables d'avocat. Les tribunaux du Massachusetts appliquent strictement ces dispositions, et même des violations procédurales mineures de la part du propriétaire peuvent entraîner la restitution intégrale du dépôt au locataire.